2018年，大連房地產市場在調控政策持續深化、城市經濟穩步發展的背景下，整體運行呈現出投資穩中有進、施工規模擴大、銷售理性回歸、價格走勢分化的特點。以下是對各環節的詳細分析。

一、房地產開發投資情況

2018年，大連市房地產開發投資保持平穩增長態勢。全年完成開發投資額約XXX億元（具體數據需補充），同比增長X%，增速較上年略有放緩。投資結構持續優化，住宅投資占比穩定在XX%以上，商業營業用房投資有所回升。資金來源方面，國內貸款、自籌資金及銷售回款是主要渠道，企業資金鏈整體穩健，但融資環境趨緊對部分中小房企構成一定壓力。

二、房地產開發施工情況

施工規模持續擴張，全年房屋施工面積達XXXX萬平方米，同比增長X%，其中住宅施工面積占比約XX%。新開工面積XXXX萬平方米，增速較上年提升X個百分點，顯示開發商對后市預期仍相對樂觀。竣工面積XXXX萬平方米，同比增長X%，供應端放量為市場平穩運行提供支撐。區域分布上，甘井子區、金普新區等熱點區域施工活躍，帶動全市規模增長。

三、商品房銷售情況

銷售市場呈現“量穩價穩”態勢。全年商品房銷售面積XXXX萬平方米，同比小幅增長X%；銷售額XXXX億元，同比增長X%。住宅仍是銷售主力，占比超XX%。受調控政策影響，投機性需求得到抑制，改善型及剛性需求成為市場主導，交易節奏趨于理性。庫存方面，待售面積持續下降，去化周期處于合理區間，市場供需關系基本平衡。

四、房地產價格走勢分析

價格整體呈現“穩中微漲、區域分化”格局。根據國家統計局數據，2018年大連新建商品住宅銷售價格同比上漲X%，漲幅逐月收窄；二手住宅價格同比上漲X%，波動相對平緩。從區域看，主城區價格堅挺，部分熱點板塊受規劃利好帶動漲幅明顯；周邊縣市價格相對穩定。調控政策如限購、限貸等有效遏制了房價過快上漲，市場預期逐步回歸理性。

五、與展望

2018年大連房地產市場在“房住不炒”基調下實現了平穩健康發展。投資與施工的穩定增長為城市建設和住房供應奠定基礎，銷售市場的理性化有助于長效機制構建。價格管控成效顯現，市場泡沫風險降低。隨著大連城市功能提升及人才政策落地，住房需求將保持穩定，預計市場將繼續以“穩”為主，在調控常態化中尋求高質量發展。

（注：文中“XXX”及“X%”等為示例占位符，實際分析應基于權威統計數據填充具體數值。）